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房地产再迎丰收年 “千亿军团”房企增至7家

【导语】:在一线城市楼市火爆、恐慌性需求加速入市等因素刺激之下,房企在2013年迎来了一个丰收年。除了万科连续4年破千亿元外,保利、绿地、中海已轻松破千亿,恒大、碧桂园前11月销售额超过960亿元,与千亿规模一步之遥。

  多数房企完成销售任务

  2010年,万科销售额报1000.6亿元,曾被认为无人企及的“神话”,仅仅三年,房企“千亿俱乐部”扩容之快远超想象。

  国家统计局数据显示,2013年前11个月,全国房地产开发投资77412亿元,同比增长19.5%,增速比前10个月提高0.3个百分点。前11个月,商品房销售面积110807万平方米,同比增长20.8%。2013年是自房地产市场调控以来销售面积增长最快的一年。

  在空前火热的楼市行情之下,各房企基本全面提前完成任务。万科今年前11个月,实现销售面积1393.5万平方米,销售金额1598.8亿元,同比分别增长18.21%和25.74%。绿地前三季度已实现业务经营收入超过2200亿元,其中房地产预销售收入、预销售面积双双“破千”(分别突破1000亿元及1000万平方米),较上年同期分别增长40%和30%,在全国行业中双双位居第二。保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)今年前11个月,保利共实现签约面积960.32万平方米,同比增长17.79%,实现签约金额1110.97亿元,同比增长20.72%。

  除了这3家老牌“千亿军团”成员,今年各大房企在冲击千亿的道路上都十分积极。

  今年12月5日,碧桂园发布前11个月的销售业绩,公司共实现合同销售金额约967亿元,同比增长130%,合同销售建筑面积约1465万平方米,同比增长114%。如果按其前11月月度平均销售金额推算,碧桂园今年可轻松超过千亿元销售收入。

  此外,万达、恒大、中海都有望跻身“千亿军团”。其中,恒大今年1月至11月的合约销售金额约983.8亿元,合约销售总面积约1460.7万平方米,较去年同期分别增长16.3%及2.4%。目前,中海还未完成与实际控制人中国建筑地产业务整合,但今年前11个月,其销售金额已经达到1317.6亿港元(约合1031.81亿元人民币);万达虽未公布业绩,但业内认为其销售额突破千亿元没有悬念。

  “2013年房子卖得好不是新闻,卖得差才是新闻。”对于今年楼市表现,北京一家房地产项目销售负责人调侃道。

  集中度提高

  除了千亿军团之外,其他房企表现得同样耀眼,其中融创中国前11个月也取得了455.9亿元的销售业绩,同比增幅达68%;而规模相对较小的中骏和奥园的增幅更是达到了95%和80.1%。截至目前,包括万科、保利、恒大、碧桂园、富力、龙湖、世茂、雅居乐在内的30家房企,前11个月合计的销售业绩达到了10457亿元,同比涨幅高达33.7%。

  在业绩普涨的同时,房地产行业集中度上升的趋势可能会加速呈现。2012年TOP10企业的销售额市场占有率已经达到12.5%,据克而瑞(CRIC)发布的《2013年前三季度房企销售排行榜》显示,上榜房企销售金额集中度方面,TOP10房企的市场份额为14.43%,比2012年同期略有提高,TOP20房企的市场份额超两成,比2012年同期增加了1.05个百分点。加速提升的态势比较明显,未来这一趋势不仅会延续,而且可能会加速。

  中原地产研究中心统计数据显示:截至目前房企海外融资总额(包含贷款)合计人民币高达3256亿元。同比2012年全年的额度涨幅超过100%。前11月,房企包括票据跟债券的海外融资也已经突破367.5亿美元,合计人民币2241亿元。其中仅9月来,融资就达到了76亿美元,合计人民币达到了463亿元。

  利润率下滑

  房地产企业销售规模的快速增长,一方面是市场热度持续,另一方面也与房企加快周转开发速度相关。今年前11个月销售额排名前10的企业有8家企业都是快速开发高周转型企业。其中万科、绿地、保利、碧桂园和恒大都是典型的高周转型企业,其快速拿地快速开盘的策略由来已久。在大房企年内销售规模扩张,继而在土地市场抢地,为下一轮扩张积极储备的时候,利润率普遍有所下降的情况值得关注。

  据统计,前三季度报的上市房企合计135家,这135家企业合计总利润为835亿元,行业利润率只有17.9%,净利润只有13%,相比2012年都出现了明显的下滑。相应的2013年上半年行业利润率为19.2%,在2012年同期则为21%。

  “绝大多数一线房企都采取高周转模式,策略是推行产品标准化和管理标准化。在未来几年内,行业平均利润率每年将降低1-2个百分点。”中原地产研究部总监张大伟分析认为,在市场热度仅次于2009年的情况下,收入增加,但利润率明显下滑的主要原因,一是高负债率、高贷款利率带来的高利息费用“吃掉”了大量利润,资金成本增加很多,导致很多企业利润受到影响;二是土地成本增加,房企拿地竞争激烈,导致房企的利润率下滑;三是楼市分化,虽然目前市场房价明显上涨,但只是在一、二、三、四线市场量价均平稳,甚至因为地价处于高位利润也在下滑。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,今年市场基本面好转,房企也都加大了推盘力度,同时市场上也出现了一些企业并购现象,这样都会增加“千亿军团”房企的数量。至于谁当龙头老大,这个其实不重要,因为市场总是在变化的,市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外,人们往往关注企业规模怎么样,其实,在规模化扩张的同时,关注企业利润率,如何提高利润率才是最关键的问题。

  张宏伟认为,对于转型过程中的千亿房企来说,比如住宅地产企业进军商业地产、产业地产等多元化的市场情况,决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与商业地产、产业地产等板块并驾齐驱,“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体地产投资者来说,其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资商业地产、产业地产等其他板块的资金互动,并且这两者之间能够实现良好互补,这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

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