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拍卖房产捡漏机会几何 律师提醒:留意隐性成本

【导语】:北京的张先生一口气花了104万买下了一处法院拍卖的房屋,但办理过户时才发现该房屋存在种种问题,竟需要缴纳各种税费共计40多万元,张先生以约定显失公平为由,一纸诉状将拍卖公司告上法庭。

  目前本案正在审理中,虽然最终结果未知,但司法拍卖的房产是否靠谱这一话题引发许多网友关注,连淘宝上都开始接手法院拍卖房。那么,从这一途径买房到底靠不靠谱,划不划算呢?这笔帐到底应该怎么算?

  法院拍卖房屋评估价约为市场价的80%

  中国经济网记者在北京法院网上看到,每天法院都会有2、3条拍卖公告,其中拍卖房屋的不在少数。想要成功竞拍一套房子,其中要涉及保证金、竞拍购房款、相关税费、拍卖公司佣金等费用。

  以一套位于北京市宣武区天宁寺东里的房产为例,标的信息介绍称,“证载建筑面积约69.32平方米,评估价186.16万元,保证金18万元(海淀法院委托,第一次拍卖)。”

  跟这套拍卖的房屋相比,天宁寺东里周围类似的房屋价格基本上在230-250万元左右,也就是说,法院给出的评估价格大概在市场价的80%左右。

  不过,评估价并不是起拍价格,也不是最后拍得房产的价格。据中国经济网记者了解,起拍价会在拍卖现场由拍卖师给出,而成交价需符合“价高者得”的原则,如果竞标激烈,很有可能超过评估价甚至市场价,完全超出竞拍者的心理预期。

  另一方面,如果有意参与竞拍,首先要向负责拍卖的交易平台交纳保证金,保证金大约为房产评估价的10%。

  拍卖公司工作人员告诉中国经济网记者,没有拍到房屋的,保证金可以全款退回,对于拍得房产的人来说,保证金也可以优先充抵竞拍购房款项。

  买拍卖房需交纳一切欠费

  中国经济网记者了解到,一般来说,通过法院拍卖而成功竞得房屋后,竞得人在办理产权过户时原则上只需要缴纳契税,但实际执行过程中,如果法院在拍卖公告中声明一切税费自理,则还存在缴纳营业税、个人所得税的可能性。因此,建议拍卖人在拍卖之前去相关税务部门问清实际需要缴纳的税费,如印花税、交易费、测绘费、权属登记费及取证费等。

  法院提醒,标的物转让登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税费及其可能存在的物业费、水、电、气等欠费均由买受人承担。

  也就是说,与购买商品房需交的费用相比,买法院拍卖房除了原本应该缴纳的各项税,还需要向所拍房产的物业交纳一切欠费。

  此外,购买拍卖房还需要支付一定的佣金,一般占成交房价总额的1%~5%。有些拍卖公司实行阶梯式付款,房屋成交金额200万以下佣金5%,200万以上则付佣金3%。

  除上述看得到的费用需要缴纳以外,还存在一些隐性成本。北京铭滔律师事务所孙涛律师指出,拍卖房产可能存在复杂权属关系导致产权难办理、质量没保障,或者法律规定的执行回转程序(笔者注:即撤销或变更之前的拍卖),都有可能增加购买司法拍卖房产的隐性成本。

  另一方面,司法拍卖房产也存在降价的可能性。中国经济网记者了解到,成功竞拍必须两次以上竞价才有效,如果只有一次出价,以流拍论处。线下拍卖也会出现流拍情况,据《北京产权交易所实物资产转让拍卖实施办法(试行)》第十条,“只产生一个竞买人的,不得进行拍卖”。如果产生了流拍,法院会委托拍卖公司重新举行拍卖会,并在标的物说明上注明房屋是第几次拍卖。在一次、二次流拍后,起拍价会有20%以内的降价空间。这也是为什么很多有经验的竞拍者在第一次拍卖时选择观望,到第二次、第三次拍卖才出手。

  房款需一次性缴清

  中国经济网记者了解到,购买司法拍卖房产,一般需要在一定工作日内一次性付清房款。北京产权交易所工作人员告诉记者,一次性还是分期缴纳款项是按法院的具体要求来操作的,目前尚没有处理分期付款的司法拍卖行为。这对资金流有困难、想通过贷款买房的人来说难度稍大。

  值得一提的是,有网友表示,如果法院拍卖的房子仍然有住户居住,尤其是有户口关系的话,住户有可能拒不搬离。

  拍卖公司工作人员表示,如果存在这种情况,有必要提前了解法院是否负责清场,如果法院不负责清场,则需房产竞得者和房屋实际住户达成协议,这其中所需耗费的精力、时间、物力,并不好用简单的数字价格来衡量。

  北京拍卖房同样受限购令制约

  对北京而言,购买法院的拍卖房是否同样要考虑限购令呢?中国经济网记者就此问题向北京市住建委求证,得到的答复是,北京司法拍卖所得房产同样被纳入限购范围。

  也就是说,只要居民最终获得了房屋产权,并挂在自己名下,就属于京籍家庭不能超过两套房屋的限定范围之内。如果家庭已有两套房产,则不能参与购买法院拍卖房产;如果购买了司法拍卖房产而没有达到限购条件的,同时仍然符合自住型商品房的购买条件,则仍可以申请购买自住型商品房。

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