【导语】：眼看“金九银十”已近尾声，按照过往经验，从10月下旬开始，二手楼市将进入年底成交旺季。但记者近日走访中介时了解到，时下二手房成交量不敌去年同期，不少中介公司都纷纷借助一、二手项目联动来填补二手房成交业绩。
高房价贷款难 首次置业客源锐减
首次置业者购房的预算往往比较紧张，且对房贷依赖度较高，而在房贷基准利率上浮和房价高企的双重作用下，现时入市的首套房买家人群正在减少。据合富置业成交数据统计，从9月份二手住宅市场成交看，首次置业者约占买房市场客源的59.2%，而去年9月份首次置业者占比高达69.3%。
究其原因，主要是今年二手楼价自年初迄今已累积了一定的升幅，现时二手楼价比去年同期已上涨18.7%，加之因上半年二手成交量大幅增长而导致的房贷额度收紧现象提早到6、7月出现，迫使不少资金紧张的首次置业者暂时搁置购房计划，从而令首次置业者比例下降。
此外，今年9月份在市场信心明显增强的情况下，换房改善型需求首度超过30%的占比，高于去年同期的25%，在一定程度上也导致首次置业占比的下降。
由于银行房贷额度收紧，买家的付款方式也在发生变化。满堂红研究部高级经理周峰表示，10月以来，选择一次性付款的买家占比将近三成，黄金周期间更是高达五成以上。“以往业主比较介意买家用公积金贷款，但眼看银行商贷放款时间还比公积金贷款的时间要长，业主也更倾向一次性付款或纯公积金贷款的买家。”
首套房罕见基准利率 公积金放款速度快
据中原地产汇瀚按揭高级业务经理莫静介绍，受到银行房贷额度吃紧的影响，广州市目前仅有少部分银行还有申请首套房基准利率的可能，大多数银行的首套房贷款利率上浮5%~10%。申请商业贷款按揭购房的买家，往往要等待2个月以上。相比之下，公积金贷款的放款时间倒是显得更快一些，选择快贷业务的买家仅需1个月便可获银行放款，而非快贷的普通业务也可在2个月内获放款。
对于早前“海鲜价”的银行房贷利率和摸不准的房贷额度，莫静表示，踏入10月以后，各家银行的房贷额度和利率却呈现出“大势已定”的局面，“8~9月因还在第三季度，对第四季度的房贷额度仍有所保留，因此银行放出的风声时而有变。但当第四季度真正到来，各家银行都已亮出底牌，没有房贷额度的就上浮基准利率或延后放款。”而近期她所经手的房贷按揭业务量并未出现明显波动，在她看来，房贷利率上浮的消息已被市场消化了半年，在真正有购房需求的买家面前，利率上浮带来的冲击远不及房价上涨的威力大。
一二手联动再救场
过半中介经纪转做一手房销售
据了解，目前各大中介公司均借助一、二手联动业务，填补市区二手房买卖业务量下滑的业绩空缺。以满堂红为例，近三周以来，约有四成中介经纪被调派参与一、二手联动项目，其所带来的业绩约占总业绩的38%~48%。中原地产亦在一、二手联动业务上加派人手，部分二手房业务滑落较大的板块会派出超过五成“兵力”去主攻一手房业务，其所选项目也以郊区低总价的住宅新盘较多。
此外，刚于西城都荟新开逸翠湾分行的美联物业亦加重其他业务占比，除了有常见的一、二手联动项目外，美联物业还积极推进如希腊、葡萄牙等海外投资移民业务，“现在市区二手房成交放缓，不靠其他业务帮补，很难维持。”
老城区中小户型“盘少客多”
大户型“盘多客少”难成交
满堂红周峰指出，现时市区部分单价高且以大户型盘源居多的板块，如海珠区的滨江东、越秀区的淘金和建设六马路板块，国庆后便出现“盘多客少”的情况。其主要原因是老城区的中小户型盘源较为紧缺，中低总价的二手盘源已在今年上半年过度消耗。导致老城区的二手房出现两个极端，略高于市场价的中小户型单位不愁卖，而可与业主议价的大户型单位则是鲜有人问津。
合富置业首席市场分析师龙斌表示，需求迫切的首置“刚需”入市积极，市区低价的楼梯旧楼仍受迫切性“首置”追捧。不过，由于业主心态较强硬，议价空间明显不足，惜售、反价现象时有发生，中小户型盘源不足有催生部分业主抬高放盘价。此外，首套房的优惠利率减少，楼龄偏大物业评估价偏低的现象较为突出，令入市门槛提高。在多方面因素作用下，市区部分板块的二手房交易节奏明显放缓。
政策留有悬念
白云二手房成交被看好
谈及对第四季度二手楼市的预测，合富置业市场经理梁燕明指出，在看涨预期高涨及房贷收紧的影响下，越来越多购房需求迫切的年轻首次置业人士希望尽早入市，将令市场上“刚需”产品的供求关系更为紧张。尤其是中心四区，在一手市场“刚需”房源数量增加不多、入市门槛高企的情况下，四季度首置买家热求的中小户型中低价房，盘源供不应求的状况可能将比三季度更加严峻。现时，市区二手房市场上待售的二手房源数量较上月微升1.2%，不过，在看涨后市预期继续高涨的环境下，买家入市积极性仍高涨，新增计划入市购房者数量较上月上升一成，求购客源增速远高于待售房源增速，整体市场仍维持供不应求的状况。
中原地产市场部主任黄燕飞则表示，在成交价格上会趋于平稳。由于明年1月份过春节，第四季度的成交旺季将有所缩短。此外，十八届三中全会的召开亦会给市场留有悬念，“如果没有新的调控政策出台，预计行情将与第三季度持平。”
满堂红周峰认为，第四季度的二手房成交量将与第三季度相去不远，而受制于房贷收紧和房价上涨的影响，持续看房达半年以上的买家，其预算范围内可购买的同路段、同素质物业的面积将进一步“缩水”。尽管全市的二手房成交量无法与上半年行情相比，但他颇为看好白云区二手楼市的第四季度行情。周峰指出，对于想在市区置业的首套房“刚需”客户，地理位置靠近市中心且有地铁通行的白云区房价最亲民，盘源也较为充裕。而像越秀、天河、海珠等中心区域，尽管生活商圈成熟且交通配套完善，但很可能会因单价高企而导致其第四季度二手房成交放缓。
